La fuga degli studenti dalle città sotto Covid? Un’invenzione. Almeno a giudicare dai bilanci nelle residenze universitarie di Milano. I numeri di In-Domus, la società leader nello student housing in città, interamente controllata dalla Fondazione Housing Sociale di Cariplo, raccontano una storia opposta rispetto a una delle foto simbolo della pandemia: quella di Stazione Centrale presa d’assalto l’8 marzo dai giovani universitari per “tornare al paese”. La società emanazione della fondazione bancaria gestisce oltre mille posti letto in tre residenze universitarie a Milano e ha visto nel 2020 i propri ricavi passare 1,9 milioni di euro a oltre 5 milioni. Senza la pandemia e una serie di misure volute dall’amministratore delegato, Pierenrico Maringoni, per rinegoziare o comunque fornire un piano di supporto agli studenti per alleggerire il peso dei contratti d’affitto nei mesi più duri del Covid, sarebbe andata ancora meglio: circa 5,6-5,7 milioni di fatturato. Che verranno invece raggiunti di certo alla chiusura dell’esercizio 2021 – non ancora depositato – che per ragioni contabili legate alla durata degli anni accademici è fissata al 31 agosto.
Student housing, un business che non conosce crisi
Del resto è la stessa In-Domus a scrivere nella relazione che accompagna il bilancio 2020 che “anche la seconda ondata di emergenza ad oggi ha determinato un numero contenuto di recessi” e che il numero di “contratti con i clienti è ancora elevato”.
Il merito di queste cifre? Da una parte degli anni incredibili alle spalle: quando il virus ha fatto la sua irruzione in Italia, nei fatti In-Domus aveva già chiuso schemi contrattuali che valevano il 90-95% dei ricavi potenziali della società che può contare su tre strutture in gestione dotate di spazi pubblici, palestre, servizi annessi. Dall’altra merito di un business – quello dello student housing – che non conosce crisi. E incontra i favori della politica, locale e nazionale, delle istituzioni, dei professionisti dell’immobiliare. Che ora, nel nome della rigenerazione urbana, possono brindare anche alle misure del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza , volte a raddoppiare i posti letto per studenti in Italia in meno di 10 anni, per raggiungere almeno quota 100mila.
Student housing e Pnrr: compartecipazione di spesa e oneri a carico del pubblico
Le linee di indirizzo del Pnrr infatti prevedono compartecipazione di spesa alla costruzione di studentati da parte dello Stato fino al 50%, anche per la realizzazione di strutture private; oneri di gestione a carico del pubblico per i primi tre anni; flessibilità di utilizzo delle strutture, che significa sì accoglienza degli studenti ma anche forme “alberghiere” di ospitalità per altre categorie: professionisti, manager, turisti, pazienti delle strutture sanitarie in viaggio per curarsi, soprattutto nei periodi di “vuoto” durante gli anni accademici.
Una fiscalità sul modello di quella dell’edilizia sociale
E infine fiscalità agevolata sul modello di quella per l’edilizia sociale. Con l’equiparazione fra le due tipologie di segmento real estate – social housing e studentati – che procede a grandi passi da oltre 15 anni. Impattando anche sui dettagli tecnici e normativi dei progetti immobiliari: a Milano, per esempio, quel tipo di edilizia viene considerata dal regolatore pubblico una “funzione” al servizio della città. E per questa ragione non viene conteggiata nel calcolo delle volumetrie massime quando si presenta un progetto di riqualificazione urbana su un quartiere.
Caro affitti, i canoni di locazione rendono bene
Ma è merito anche dei prezzi finali e delle liste d’attesa sempre stracolme. Costruire e arredare queste strutture costa circa 40mila euro per ogni stanza realizzata, con variazioni a seconda della tipologia di unità, progetto, area. I soldi li mette Cassa Depositi e Prestiti che garantisce al risparmio postale degli italiani un ritorno del 3% su questo investimento. Nella città del caro affitti perenne i canoni di locazione rendono parecchio: i contratti sono da 6 o 11 mesi dentro una forbice fra i 500 e i 1.300-1400 euro al mes. Con il 65% degli ospiti che aderiscono ai regimi tariffari più contenuti e i restanti che invece vanno considerati come segmento quasi “di lusso”.
Il tariffario di In-Domus: da 500 a 1.300 euro al mese
Esempi? “A partire da 750 euro al mese” per una camera singola classe “Iridium” è il tariffario nell’ultima perla di In-Domus: la residenza “Milano Internazionale”, inaugurata a settembre 2019 nel quartiere Bicocca, lungo le direttrici che incrociano l’omonimo Ateneo ma anche il San Raffaele o volendo la sede del Politecnico di piazza San Leonardo. Chi vuole una camera matrimoniale “Palladium” al 15° piano con Tv, accesso a lounge e cucina riservata a 7 camere, dal settembre 2021 deve potersi permettere invece 1.430 euro al mese, con deposito cauzionale di due mensilità. Il prezzario è ben dettagliato e pubblico sul sito della società: un posto in camera doppia 500 euro che salgono a 550 se si vuole una stanza in un piano superiore al quinto.
Il mercato immobiliare milanese? Resta ben poco “sociale”
Discorso simile nelle residenze “Milano Monneret” in zona Lambrate o alla “Milano Olympia”, la residenza nell’area di Certosa pensata per gli universitari del Politecnico nel quartiere Bovisa che ospita le Facoltà di Architettura, Ingegneria, Design e il cui Rettore, Ferruccio Resta, ha sottoscritto pochi mesi fa un appello insieme a In-Domus per il ritorno totale in presenza. Ma anche per l’Università Cattolica, raggiungibile con i mezzi, e lungo la direttrice che porta alla Fiera di Rho. Sono prezzi che contemplano anche il pagamento di una serie di servizi (pulizie, lenzuola, connessioni, attività) e spazi in comune per la socialità, ma sono perfettamente allineati al ricco mercato immobiliare milanese e che poco hanno di “sociale” come si è cercato al contrario di sostenere in questi anni, più per bocca della politica – va detto – che non degli operatori immobiliari privati. Su questo punto il dibattito è acceso in città anche perché la pandemia non ha frenato minimamente valori immobiliari e canoni di locazione. Dentro lo stesso mondo vicino a Cariplo ci sono sensibilità differenti: c’è chi pensa, per esempio, che si potrebbe decidere di eliminare alcuni dei servizi annessi e connessi per offrire stanze e posti letto a prezzi molto più abbordabili. Per ora è solo un’ipotesi sul tavolo.
L’obiettivo di In-Domus: continuare a crescere
Come che sia In-Domus punta a crescere nei prossimi anni: senza snaturarsi diventando anche operatore “alberghiero” di massa, come per esempio il colosso europeo The Student Hotel di recente approdato a Roma, Firenze e Bologna, ma ampliando il proprio portfolio: gestirà sicuramente la struttura realizzata sull’area dello scalo ferroviario dismesso di Greco, vinto nell’ambito di Reinventing Cities da Redo, la società leader dell’housing sociale emanazione anch’essa di Cdp e Cariplo. Potrebbero esserci opportunità su altre aree della città e con nuove formule contrattuali come quella del “management contract”: è una sorta di consulenza per la direzione operativa delle strutture molto diffusa a livello internazionale, quasi per nulla in Italia.
La grande partita del bando Reinventing Cities
Le aree di interesse sono tante a Milano? Tutte quelle coinvolte dal bando internazionale Reinventing Cities : l’Ex Macello con il maxi progetto sempre di Redo da mezzo miliardo di euro, ma anche alla Bovisa, gli scali ferroviari e i quartieri “olimpici”. Basti pensare che a oggi, per gli studentati, in Comune a Milano pendono circa una ventina di richieste di convenzionamento. L’Urbanistica meneghina sta cercando un modo di uniformare regole e parametri, prima di portare avanti le procedure, troppo spesso lasciate alla discrezionalità dei singoli casi negli anni passati.