Perché leggere questo articolo? Una delle grandi partite di sistema di Intesa San Paolo, la sfida del real estate, potrebbe aprire a una svalutazione in MilanoSesto. Gli scenari.
Intesa San Paolo, assieme alla rivale Unicredit, è tra le stelle più brillanti nel firmamento della finanza europea. Gli utili record della banca di Ca’ dei Sass’ si sommano alla presa di Intesa su partite decisive quali il futuro di Euronext e la sfida delle fondazioni bancarie. In cui uno dei suoi primi azionisti, Cariplo, dà ancora le carte. Ma non necessariamente è tutto oro ciò che luccica. E proprio una delle grandi partite di sistema di Intesa San Paolo, la sfida del real estate, potrebbe riservare una grana.
La partita della riqualificazione
L’immobiliare è entrato sempre più nei radar di Intesa con l’ingresso da azionista nel progetto di MilanoSesto, la sfida della rigenerazione dell’area ex Falck a Sesto San Giovanni. A novembre si è consolidato l’accordo che ha visto l’ingresso in MilanoSesto di Coima, il fondo di Manfredi Catella, e Redo Sgr, la società partecipata da Cariplo, prima azionista di Intesa stessa, al fianco dei primi operatori Hines e Prelios. Fondo, quest’ultimo, presieduto da Fabrizio Palenzona, dominus di Fondazione Crt e perenne interlocutore e rivale di Intesa nella gara sulle fondazioni, e da poco scalato da Andrea Pignataro.
Su MilanoSesto si consolidano interessi e sfide in una delle operazioni di riqualificazione urbana più importanti d’Europa. Dalla Città della Salute all’housing sociale passando per la nuova sede della stessa Intesa San Paolo e la nuova stazione dell’ex “Piccola Stalingrado” alle porte di Milano, il progetto si ripropone di portare investimenti immobiliari per 5 miliardi di euro. L’obiettivo? Completare un piano di rigenerazione nell’ex ventre industriale di Sesto su cui si discute da inizio millennio e che si vuole portare a termine tra il 2025 e il 2032.
A MilanoSesto nuova svalutazione in vista?
Simbolo del patto di pacificazione tra finanza, fondazioni e real estate che in nome degli affari ha stabilizzato Milano, il progetto MilanoSesto è però potenzialmente soggetto a un notevole rischio d’impresa. In cui buona parte delle problematiche possono ricadere su Intesa, in quanto prima promotrice del progetto e soggetto coinvolto tramite Redo. La prima banca italiana era entrata come azionista dopo che nel 2023 era scaduta una maxi linea di credito che la vedeva capofila, insieme a Unicredit, Banco Bpm e Ifis. Il valore nominale di questo asset da 900 milioni di euro era già stato svalutato una prima volta di circa un terzo. E ora il valore dell’esposizione, secondo quanto riportano fonti qualificate a True-News, rischia una nuova svalutazione.
I perimetri reali dell’espansione materiale di MilanoSesto dovranno essere pienamente definiti negli anni. La somma di interessi e investimenti previsti è notevole. Ma al contempo ci si pone di fronte a un rischio di una riduzione del valore del patrimonio immobiliare complessivo una volta che l’investimento sarà terminato rispetto all’idea originaria che prevede una partita da 5 miliardi di euro. Nulla che possa pregiudicare la stabilità di Intesa, sia ben chiaro. Ma nel panorama milanese la sfida dell’immobiliare pone un ginepraio di fronte al gruppo guidato da Carlo Messina. Che ha nella restituzione dell’ex Falck al patrimonio pubblico una sfida ostica nel quadro di un business che va a gonfie vele.