di Francesco Floris
Lo ha comprato nella primavera 2019 dal Comune di Milano. Il giorno dopo l’atto notarile (25 novembre) passa una legge regionale che concede volumetrie e incentivi a chi recupera immobili abbandonati. Ora è tornato dal Comune a chiedere quanto gli spetta a norma di legge. Lo ha ottenuto, per ora. Colpo grosso di Manfredi Catella sul “Pirellino”. Dopo Scalo Romana e la gestione immobiliare della partita olimpica, insieme a Prada e Covivio, il numero uno di Coima mette a segno un’altra vittoria. Questa volta sugli ex uffici dell’Urbanistica milanese abbandonati dal 2015: Pirelli 39, l’ultimo tassello per completare l’operazione Porta Nuova. Da mesi su siti specializzati e blog di urbanistica e immobiliare a Milano, diversi appassionati e addetti ai lavori si domandano: “Ma il Pirellino che fine ha fatto?”. La risposta si trova nella delibera della giunta Sala approvata il 18 dicembre 2020 e che ora deve passare al vaglio del consiglio comunale. Il grattacielo è stato inserito nel primo elenco, fatto di una quarantina di immobili abbandonati, che potranno godere dei benefici della nuova legge regionale sulla rigenerazione urbana, su richiesta delle proprietà. Benefici precisi: fino al 25% in più di volumetrie e sconti sugli oneri, sulle dotazioni dei servizi, su cambi di destinazione d’uso per chi riqualifica – azi, rigenera – un palazzo abbandonato da più di cinque anni e che risponde a certe caratteristiche. Legge che sta facendo litigare Palazzo Marino e Palazzo Lombardia. Sia per le diverse sensibilità in gioco, sia all’interno della imminente campagna elettorale per Milano 2021. L’assessore milanese all’Urbanistica, Pierfrancesco Maran, parla di uno smacco alle politiche del Comune e di favori ai fondi immobiliari. Lui aveva lanciato un piano più stringente proprio nel 2019: 18 mesi di tempo per presentare un progetto, oppure le proprietà perdono i diritti edificatori superiori all’indice base di Milano. Dando un ultimatum, quindi, ad alcune proprietà e scontrandosi, per esempio, con l’Enpam: la cassa previdenziale di medici e odontoiatri, ricca di patrimonio immobiliare in disuso a Milano aveva presentato un ricorso contro le politiche di Maran. Ricorso che ora decade per intervento della nuova norma. Norme che, per Maran, danneggiano anche le casse del comune. Con gli sconti fiscali che hanno portato a un buco di 35 milioni di euro, secondo l’assessore, già nel primo anno di applicazione. Pietro Foroni, assessore regionale a Territorio e Protezione civile, intestatario della norma in giunta, gli risponde per le rime: è una legge che serve a recuperare il patrimonio abbandonato, dà una spinta a lavoro ed economia (delle costruzioni) e comunque, per l’assessore leghista, ogni ente locale può decidere come declinarla sul proprio territorio. Perché un conto è la provincia di Sondrio e un conto è Milano – è il suo ragionamento. Vero. Ma nessuno nell’Urbanistica milanese può bloccare i progetti delle proprietà a questo punto. Perché verrebbero inondati di ricorsi difficile da vincere.Così, fra i due litiganti, il terzo gode.
Manfredi Catella ha comprato il “Pirellino” nella primavera 2019. Se lo è aggiudicato con un’asta pubblica mozzafiato, fatta di decine di rialzi per alzata di mano ogni tre minuti. Si partiva da 78 milioni di base d’asta chiesti dall’amministrazione milanese. Si è arrivati a 193 milioni di cui 175 per lo stabile e 18 per i diritti di superficie sul parcheggio sotterraneo. Battuti al fotofinish – con 4 milioni di scarto – i competitor di Merope Asset Management, specializzata in immobili di lusso, guidata da Pietro Croce e nel cui azionariato compare anche John Elkann attraverso delle società controllate. Sono tanti soldi quelli che entrano nelle casse di Palazzo Marino dalla vendita di Pirelli 39. Il Comune passa all’incasso e festeggia. Sei mesi dopo a festeggiare è invece Catella. L’operazione di compravendita viene definita davanti a un notaio il 25 novembre 2019. Il 26 novembre passa la legge di Regione Lombardia. Nell’ambiente si dice sia stata ispirata anche dall’avvocato Alberto Guido Inzaghi, che ne è anche uno dei massimi esperti – come dimostrano le ripetute interviste rilasciate e i convegni a cui partecipa – oltre che fra i i legali più noti nel settore in città e in Italia. È stato avvocato di Coima su varie partite, di recente Scalo Romana. Con Pirelli 39? È lui che ha assistito la sgr di Catella nella definizione del contratto d’acquisto e curato gli aspetti di diritto amministrativo relativi al contratto finanziamento, nell’operazione che ha portato uno dei fondi gestiti da Coima partecipato dalla Cassa Depositi del Quebec, Poste Vita, Inarcassa, un Fondo Sovrano e un Fondo Pensione asiatico a chiudere la partita da vincitori.
C’è però un problema: Pirelli 39 non è abbandonato da 5 anni al momento dell’asta e poi del rogito. Lo diventa. Il 31 marzo 2020, in pieno lockdown. Coima deposita agli uffici pubblici numerose pratiche: perizia tecnica per stato di degrado e dismissione; le segnalazioni di degrado da parte dei residenti nella zona di via Melchiorre Gioia; la perizia di dismissione e la relazione tecnico-strutturale con fotografie allegate. Il palazzo è pericoloso. Per i cumuli di sporcizia, le fondazioni necessitano di adeguamenti e i ferri scoperti nelle travi potrebbero staccarsi su Melchiorre Gioia mettendo in pericolo viabilità e traffico automobilistico. Ci sono occupazioni abusive ai piani interrati, serbatoi di idrocarburi dismessi, residui di amianto e fibre artificiali vetrose. In poche parole: in stato di degrado. Tanto da rispondere alla definizione di “immobile abbandonato” dell’articolo 40 bis della nuova legge lombarda, che prevede uno o più di quattro criteri: salute, sicurezza idraulica, problemi strutturali per sicurezza e inquinamento, degrado ambientale e urbanistico-edilizio. Il proprietario che decide di presentare un progetto per risolvere queste grane ha diritto fino al 25% in più degli indici di edificabilità. Catella c’è. E un anno e mezzo dopo l’operazione che fece storcere il naso a qualcuno per l’investimento esoso, ora il numero uno dell’immobiliare meneghino può stappare lo champagne. Ancora una volta, mentre tutti litigano, ha vinto lui.